各委、局(集团公司)，各驻津单位，各区、县房管局，市房产总公司、红桥房产总公司： 现将《〈天津市公有住房售后维修管理暂行规定〉实施细则》印发给你们。望积极组织所属单位认真学习、宣传并贯彻执行。公有住房出售率已达到30%的，要在区、县房地产管理局的指导和配合下，推动售房单位组织发动业主尽快成立管房组织，切实加强公有住房的售后管理工作；同时，请各单位在贯彻执行中注意总结经验，并随时将问题和意见反馈我局。 《天津市公有住房售后维修管理暂行规定》实施细则 第一条 为加强我市公有住房售后管理，明确业主、管房组织、售房单位及相关人和部门的责任，根据《天津市公有住房售后维修管理暂行规定》和有关规定，制定本细则。 第二条 凡在住房制度改革和危陋房屋改造还迁安置中向个人出售的公有住房，包括直管公产、单位自管产按成本价出售的享有全部产权和按标准价出售的享有部分产权的住房，其售后管理均应执行本细则。 第三条 天津市房地产管理局(以下简称市房管局)是本市公有住房售后管理的行政主管部门，负责全市公有住房售后管理工作的组织协调、业务指导和监督检查并制定相关政策及管理规定。 各区、县房地产管理局(以下简称区、县房管局)是本辖区公有住房售后管理的行政主管部门，负责划分管委会管辖范围、组织协调成立管委会并审核批准、调解住房使用修缮纠纷、对违反住房管理规定的行为实施处罚等日常业务管理工作。 第四条 公有住房售后管理实行业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的原则。 业主自治管理是指通过业主管房小组(以下简称管房小组)、业主管理委员会(以下简称管委会)和业主代表大会等组织形式，对公有住房售后的使用、维修实施管理。 物业管理单位专业管理是指售房单位在组织实施出售公有住房的同时，成立住房维修专业管理单位，为业主提供公有住房售后维修服务。 第五条 一幢公有住房出售率达到30%的，售房单位应组织业主成立管房小组。管房小组代表本幢的业主行使管房权利。 第六条 管房小组成员由本幢的私房、公房业主按拥有产业面积的相应比例产生。成员人数视情况而定，一般由三至七人的单数组成。 管房小组成员中的私房业主代表由私房业主协商或选举产生，应推选热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担任；公房业主代表可由公房业主按比例如数委派，也可委派一名，代表本幢管房小组公房业主成员行使权利，表决时代表相应比例的表决权。 第七条 管房小组具有以下职能： (一)代表和维护业主权益，负责本幢住房的管理； (二)听取和反映业主对住房修缮等有关方面的提议和意见； (三)依据有关规定决定本幢住房共用部位和共用设备设施的修缮；监督、审议共用部位和共用设备设施维修基金的使用情况，负责向业主筹集共用部位和共用设备设施维修资金； (四)调解住房使用、修缮纠纷； (五)执行业主代表大会和管委会作出的决定； (六)督促业主遵守《业主公约》。 第八条 一个住宅区域内公有住房出售率达到30%的，住宅区所在区、县房管局应会同售房单位及时组织召开第一次业主代表大会，以本住宅区域内各管房小组成员作为业主代表，选举产生管委会。 住宅区域范围由所在地区、县房管局根据公共设施与住房的关连程度及总面积予以确定，一般控制在建筑面积五万平方米以内。 相对独立的一幢高层住宅楼也可按幢单独召开业主代表大会。 第九条 业主代表大会行使下列职权： (一)选举、罢免管委会的组成人员； (二)修改和审议通过《管委会章程》及《业主公约》； (三)监督管委会的工作； (四)听取和审查管委会的工作报告； (五)决定住宅区内涉及业主权益的重大事项。 第十条 管委会设立后，业主代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。业主代表大会决定事项须有半数以上有表决权的业主代表出席方为有效。 第十一条 经业主代表大会选举产生的管委会应在产生后的一个月内报住宅区所在地区、县房管局审核，报审时须提交下列材料： (一)设立管委会的申请书； (二)管委会章程； (三)管委会主任、副主任及委员名单； (四)相对固定的办公场所证明。 区、县房管局应在接到报审之日起，十五日内提出是否同意设立管委会的意见。超过十五日未提出意见的视作同意。 第十二条 管委会委员一般由七至十五人的单数组成。 管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。 管委会委员每届任期三年，可连选连任。管委会委员为兼职，有设专职条件的，管委会主任也可为专职。 第十三条 管委会会议由管委会主任根据工作需要适时组织召开，决定事项须有半数以上成员出席方为有效。管委会决议采取少数服从多数的原则。 第十四条 已具备成立管委会条件的住宅区域内，某一幢公有住房出售率未达到30%的，也应由售房单位负责组织成立管房小组，其成员作为本幢住房业主代表参加业主代表大会，行使业主自治管理权利。 第十五条 一个住宅区域内成立了管委会的，该住宅区域内非属公有住房出售的其它住房也应纳入管委会管理范围，其业主享有同等权利义务。 第十六条 管委会行使下列职权： (一)代表和维护业主的权益，负责本住宅区域内的住房管理； (二)召集、主持业主代表大会，负责向业主代表大会汇报工作； (三)提出修订《管委会章程》的草案和《业主公约》； (四)与物业管理单位签订住房修缮管理合同，委托物业管理单位实施住房日常管理； (五)审议物业管理单位制订的年度住房维修计划并监督执行； (六)督促业主遵守《业主公约》；监督指导管房小组工作；调解住房使用、修缮纠纷； (七)监督共用部位和共用设备设施维修基金的使用； (八)法规、规章和《管委会章程》赋予的其他职能。 第十七条 《业主公约》是由业主承诺并具有约束力的住房使用、维修养护及管理等方面的权利义务的行为守则。《业主公约》范本由市房管局统一制定。 管委会设立后，管委会根据本住宅区域的实际情况，对《业主公约》范本进行修改补充，并经业主代表大会通过后生效。已生效的《业主公约》对本住宅区域内的所有业主和使用人均具有约束力。 未成立管委会的，售房单位在出售公有住房的同时，由购房人签领《业主公约》，售房单位负责实施管理；成立管房小组的，管房小组应按《业主公约》实施管理。 第十八条 业主必须遵守《业主公约》，合理使用住房，服从管理；对属于个人负责修缮的项目及时维修；对损坏住房、侵害业主权益的行为有权进行劝阻和要求管房组织进行制止、调解或要求赔偿。 第十九条 业主在使用住房中禁止下列行为： (一)擅自改变住房结构、外貌和使用性质，违章凿、拆、搭、建； (二)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品； (三)在室内、楼内安装动力设备； (四)任意攀登屋顶或在屋顶上存放物品； (五)在阳台上超高超重堆放杂物； (六)擅自移装共用设备，恃强占用共用部位、共用设备设施； (七)利用住房从事危害公共利益的活动； (八)法律、法规和规章禁止的其他行为。 第二十条 业主装饰装修住房时，应按国家建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》和本市有关规定办理。 第二十一条 住房自用部位、自用设备与共用部位、共用设备设施的划分及修缮责任： 自用部位包括：户门、户窗、户内的顶棚、内墙面、地面、非承重隔断、隔扇、自用阳台及户内其它装修；自用设备包括：户分电表以内电器及线路(包括户分电表)、户分水表以内的管道及配件(包括户分水表)、卫生器具和相关的下水管道。 自用部位、自用设备的修缮、更新责任和费用应由业主自行负责和承担。 上层住房的卫生间、厨房等部位及下水管道向下层渗水、漏水的，应由上层住房业主负责修缮。 共用部位包括：屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等；共用设备设施包括：户分电表以外至总电表以内的设备和线路、户分水表以外至总水表以内的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、烟道(排气孔道)、信报箱、避雷设施、共用电视天线等。 共用部位、共用设备设施的维修、更新责任应由共同使用的相关业主承担，费用应由共同使用的相关业主按拥有住房建筑面积份额分摊，从共用部位和共用设备设施的维修基金中列支，不足部分由业主支付。 住房售出后一年内，其共用部位、共用设备设施由售房单位负责保修。 第二十二条 共用部位、共用设备设施的修缮、更新责任和修缮费用的分摊按下列原则划分： (一)局部可划清的共用部位、共用设备设施由该部位共同使用的业主负责； (二)按门牌号(或住房结构)独立使用的共用部位、共用设备设施，由该门牌号内的业主负责； (三)属于住房整体综合维修的，如屋顶翻修等应由该幢住房业主负责。 第二十三条 住房及共用部位、共用设备设施影响市容或可能危岌毗连房屋和居住安全的，业主应及时进行修缮。 业主在维修住房时，涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主。相关业主应给予配合，不得借故阻挠。修房人应尽量减少对他人的干扰，注意保护住房，造成损坏的及时予以修复或赔偿。 第二十四条 业主对住房负有查勘责任。住房查勘每年至少进行一次。管委会成立前由售房单位组织实施；成立管委会的由管委会委托物业管理单位或专业部门代为查勘。 区、县房地产管理局负责对住房查勘的监督检查。 第二十五条 共用部位和共用设备设施维修基金以管委会名义存入金融机构，由物业管理单位管理使用，要按幢立帐、分户核算，专项使用，定期公布收支，存款利息并入基金使用。 在管委会成立前由售房单位或物业管理单位按上款要求负责管理使用。管委会成立后向管委会移交。 第二十六条 物业管理单位应按业主或管房小组、管委会报修、委托修缮的项目及时修缮，提高服务质量，合理收费。 第二十七条 业主或管房小组、管委会报修及物业管理单位(或售房单位)受理修缮按下列程序办理： (一)报修：自用部位、自用设备损坏的由业主报修；共用部位、共用设备设施损坏的由管房小组或管委会负责报修。 自用部位、自用设备的维修，业主可委托该住宅区域的物业管理单位，也可以委托其他修缮单位。 (二)登记：物业管理单位对报修应当场登记，填写《售后住房报修工程任务单》中业主姓名，修缮地点、修缮项目。 (三)查勘：物业管理单位接到报修后，一般在48小时内到现场，对报修项目认真查勘并做好记录，填写《售后住房报修工程任务单》中计划用工、计划用料、开工时间、竣工时间、施工负责人等项目后及时通知业主，征得业主同意后按计划开工。 (四)修缮： 1.碎修工程应随报随修； 2.小修工程自报修时间起72小时内应安排开工； 3.中修工程自报修时间起一周内应安排开工； 4.大修工程包括复杂工程或多项综合修缮工程，在不影响安全和使用的情况下可与业主商定开工时间； 5.急修项目涉及使用安全和直接影响生活的，如水、电、烟道等工程，接报修后要及时赴现场察看并安排修缮，对一时不能解决的项目，应先采取临时措施。 (五)结算：竣工后由报修人验收签字，并按实际发生费用结算。 第二十八条 物业管理单位为业主提供住房维修服务收费标准按下列规定办理： 两工时以内碎修工程项目参照市房管局颁布的《两工时以内碎修工程人工费收费标准》收取。《两工时以内碎修工程人工费收费标准》由市房管局每年届时作适当调整。 其他修缮工程收费标准按市房管局制定的《修缮工程预算定额和取费标准》收取。特殊工程预算中未列入的可根据实际情况与业主商定。 第二十九条 对违反第十九条规定之一的，管房小组、管委会、物业管理单位、售房单位，有权要求责任人给予恢复、拆除、清理，对造成损失的给予赔偿。 第三十条 对售房单位、物业管理单位所承诺的保修项目、修缮工程、服务工作等未按时完成或质量发生问题，给业主造成损失的业主有权要求修复和赔偿。 第三十一条 对擅自拆改住房的主体承重结构，影响业主居住安全的，管房小组、管委会或物业管理单位均有权要求责任人进行修复，对拒绝修复的，可向住房所在地区、县房管局举报，区、县房管局根据有关规定，给予处罚。 第三十二条 阻挠他人修缮造成住房损坏或他人人身伤害及财产损失的，由责任人负责赔偿。 第三十三条 凡因住房使用、修缮等造成的纠纷由管房小组、管委会进行调解，调解不成可由当地区、县房管部门帮助调解。对调解不服的当事人一方可向天津仲裁委员会申请仲裁，也可向当地人民法院提起诉讼。 第三十四条 本《细则》由市房管局负责监督实施。 第三十五条 本《细则》自印发之日起实施。