目前，在城市房价持续上升的情况下，房屋买卖是百姓们最关注，也是最热门的话题。而因房屋买卖产生的纠纷也在不断增多，许多人因不懂法律，擅自出售或购买房屋，有的买(卖)房人为了逃避法律税收，不去办理过户手续或隐瞒、虚报房屋价格，从而引来一身的官司。本文就是房屋买卖中，典型的一例不懂法，还想钻法律空子的房屋买卖纠纷案件。当事人只因侄子借款购房又不还借款，而以房主(侄子)的名义私自将房屋进行买卖，不但没有得到任何好处，反而惹了一身官司，这一官司一打就是一年有余，而且经过了一审、二审和再审，终于在再审法官的耐心调解下，合理解决了这一房屋买卖纠纷，也得到了曾撒破脸面亲人、朋友的谅解。调解——这一促进法制和谐社会必不可少的民事审判方式，化解了社会许多矛盾纠纷，也成了许多官司最佳的解决途径。

　　该房屋究竞谁有权卖售？

　　2000年，贾军为了购买一套面积为63.46平方米的商品房，向其姑姑贾晓敏借款59000元，房屋购买后，贾军及时在所在县房管局办理了房屋产权证。2001年4月，贾军的姑姑贾晓敏向侄子索要借款，而贾军一时无能力偿还，就将自己的房产证及身份证复印件交付给姑姑贾晓敏，让姑姑以贾军的房屋作抵押贷款，用贷出的款来偿还姑姑的借款。4月11日，贾晓敏以侄子贾军的房产证作抵押，在中国农业银行某分行进行了贷款。因考虑到侄子贾军一直还不上借款，贾晓敏未经侄子贾军的同意，于2003年6月份，擅自将贾军的房屋转让给张国民，当张国民提出要与房屋产权人协商时，贾晓敏以该房屋可以由自己作主处分，无须征求贾军的意见为由，将该套住房以协商价90000元出售给张国民。2003年6月23日，张国民将购房款90000元及时交付给贾晓敏。同日，贾晓敏拿着90000元钱还清了农行的贷款，将贾军的房屋产权证从农行收回。为了逃避国家税收，二人在契约中将真实的90000元房款改写为20000元，并拿契约在房产交易服务管理中心办理了该房屋的产权过户手续，将该房屋的产权过户到张国民名下。之后，张国民补偿支付给贾晓敏过户办证手续费951元，并领取了该房屋的产权证。

　　由于在办理该房屋产权交易过程中，贾军、张国民均未亲自到房管部门办理房屋产权过户手续，而且贾军也不知道姑姑贾晓敏将其房屋已经转让，当贾军得知后，因不满姑姑擅自作主买售房屋的行为，将姑姑贾晓敏与张国民告上法庭。

　　二次法槌落定仍不能定纷争

　　2005年1月26日，某县人民法院正式受理了这起房屋买卖纠纷一案。庭审中原告贾军诉称：2000年，我向被告贾晓敏借款买房，因一时还不上借款，将所买房屋的产权证及本人身份证复印件交给贾晓敏，让其贷款来偿还我的借款。2003年8月，我向贾晓敏索要房产证时，贾晓敏未经我同意擅自将房屋转让给张国民，其行为侵犯了我的合法权益，请求法院确认贾晓敏与张国民之间的房屋买卖行为无效，并要求二被告归还房屋。

　　被告张国民辩称：2003年6月，被告贾晓敏找我协商，将其63.46平方米的住房一套转让给我。当时，贾晓敏讲：“因政策不允许多头占房，该房就以原告贾军的名义登记的，实际为我的房子”。为此，我同意购买了该房屋。购房款90000元已付给贾晓敏，并在房管部门办理了房屋产权过户手续，我已合法取得了房屋所有权证，该房屋应属于我。请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　被告贾晓敏辩称，原告贾军曾向我借款59000元，一直未还。2001年4月，我经贾军同意用其房屋作抵押向银行贷款，2003年贷款已还清。因考虑贾军不还借款。气愤之下将侄子贾军的房屋转让给了张国民。现贾军要求归还房屋，应由张国民归还，我愿退付张国民的购房款。

　　2005年4月7日，一审法院经审理认为：原、被告诉争的63.46平方米的一套商品房属于原告贾军所有，任何单位或个人都没有处分权。被告贾晓敏擅自处分该房屋，属非所有权人处分所有权人的财产，属于侵权行为。且被告贾晓敏背着原告在房地产买卖契约上签原告贾军和被告张国民的名字，并在其二人名字上捺上贾晓敏自己的手印，显然是错误的，该房屋买卖契约应为无效。同时，二被告实际议定房屋转让价格为90000元，但在契约中的议定价为20000元，此属逃避法律、逃避国家税收等费用的行为。且被告张国民从贾晓敏手中接到贾军的房产证时，明知该房屋的产权属贾军所有，则不应该与被告贾晓敏口头达成房屋买卖协议。张国民辩解贾晓敏对其言明：“争议房屋实际为贾晓敏的房屋，只是以贾军名义登记的”，对此，未提供证据证明。故此，二被告之间的房屋买卖关系无效，不受法律保护。原告要求二被告归还房屋的理由正当，应予支持。一审法院根据有关法律，判决：1、被告贾晓敏与被告张国民之间房屋买卖关系无效。2、某地63.46平方米的商品房一套归原告贾军所有。一审宣判后，备感上当受骗的被告张国民不服一审法院判决，提出了上诉。

　　2005年5月11日，中级法院受理后，经审查原审认定事实不清，证据不足，于2005年5月27日作出(2005)民终字第105号民事裁定，发回原审人民法院重审。一审人民法院依法另行组成合议庭进行了审理。经再次审理后认为，原、被告诉争的63.46平方米的一套商品房属于原告贾军所有。被告贾晓敏未经房屋产权所有权人贾军的同意，擅自处分该房屋，属非有权人处分所有权人的合法财产，属于侵权行为。被告张国民从被告贾晓敏处接到贾军的房产证时，明知该房屋的产权属贾军所有，则仍与被告贾晓敏口头达成房屋买卖协议，其行为也有过错责任。故于11月21日，再次作出一审判决：1、被告贾晓敏与被告张国民之间房屋买卖行为无效，某地63.46平方米的一套商品房归原告贾军所有；2、被告贾晓敏返还给被告张国民的购房款90000元，并承担给付因办理房屋过户手续出的费用951元(其余经济损失被告贾晓敏和张国民各自承担)。

　　宣判后，张国民仍不服一审判决，于12月5日向中级人民法院再次提出上诉。上诉称：1、原审判决认定事实不清，定性不准，认为被上诉人贾军在一审提供的房产证，只能证明该房屋原属贾军，但现已变更过户给上诉人，上诉人持有的房屋产权证恰能证明是现该房屋的所有权人，故原审判决房屋归贾军所有无事实依据。2、原审判决适用法律错误，本案的核心是县人民政府颁发的房屋所有权证是否合法有效的问题，原审依照《民法通则》判决买卖关系无效，并不导致县人民政府颁发给上诉人的房屋所有权证的具体行政行为无效。请求撤销原判，驳回被上诉人在一审的诉讼请求。

　　被上诉人贾军未作书面答辩，在庭审中辩称：上诉人张国民与原审被告贾晓敏之间的买卖关系无效，上诉人提出的本案应进行行政诉讼前置的问题无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。

　　原审被告贾晓敏未作出书面答辩，在庭审中辩称：原审判决正确，属于侵权行为，请求维持原判。

　　经二审法院审理认为，上诉人张国民、被上诉人贾军，原审被告贾晓敏诉争的63.46平方米的一套商品房产权人为贾军，贾晓敏未经房屋所有权人贾军的同意，独自一人填写房屋买卖契约，处分贾军的合法财产，事后也未取得贾军的追认，其交易行为不是贾军的真实意思表示，且贾晓敏与张国民之间买卖房屋的法定形式要件不完备，并违反行政法规的强制性规定，故买卖房屋的合同无效，原审判决买卖行为无效正确，上诉人张国民提出的上诉理由不能成立，其请求不予支持。2006年元月19日，中级法院作出驳回上诉，维持原判的二审判决。

　　原本可以说，这起房屋买卖纠纷经过一审、发回重审、二审后应该是尘埃落定。然后，事情远不止这么简单，拿到二审判决书的张国民有种被欺骗的感觉，正因为他不懂法律，才有了今天这种竹篮打水一场空的结局，他还是不服判决，他认为自己与贾晓敏之间的房屋买卖完全符合国家的法律、法规，法院应认定买卖房屋的行为有效，至于贾军的损失应由贾晓敏承担。张国民不服二审判决，再次向中级法院提出再审申请。

　　再审调解化干戈

　　这起原本该结束的官司，又掀起再审的波澜。一套房屋买卖只因不是房屋产权人的本意，从而掀起了这场打不完的官司。2006年5月8日，中级人民法院决定再审，再审期间，办案法官查阅了一、二审的案卷材料，又几次调查双方当事人，从中做调解工作。为了化解双方当事人的矛盾，将大事化小、小事化了，尤其是贾晓敏与侄子贾军，此案的判决，几乎已使姑侄二人反目成仇，原本和睦的亲情关系，也已变成陌生的路人，姑姑贾晓敏责怪侄子借钱不还，侄子贾军瞒怨姑姑擅自出售自己的房屋侵犯了他的权益，姑侄俩人是吵不完的嘴，哪里还有亲情所在！再审法官看到为了这所房子亲人瞬间变仇人，再也不相往来，而受到欺骗的张国民更觉的亏。为了息事宁人，更为了化解三人之间的矛盾，再审法官通过背靠背，面对面的方法，对当事人晓之以理，通之以情，终于经过法官的耐心调解，于6月14日双方当事人自愿达成调解协议：1、贾军自愿放弃其名下的63.46平方米的一套商品房，归张国民所有；2、贾晓敏返还贾军的售房款9万元及所造成的损失补偿费2万元；3、贾军协助张国民将争议的房屋过户到张国民名下。

　　在法官的主持下，双方当事人自愿达成了调解协议。姑侄二人也终于握手言和，张国民也如愿得到了自己买的房子，三人在法官轻松调解的话语中，都露出了满意的笑容。